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同比增速略有回落但仍处于高位,趋势见顶回落

日期:2019-05-17编辑作者:必威财经

事件:近日,克而瑞等第三方机构公布了7月房企销售数据,同比数据依然向好,龙头房企表现依然亮眼,其中,碧桂园累计销售为4615亿、万科为3503亿、中国恒大为3447亿、保利地产为2431亿、融创中国为2253亿、新城控股为1141亿、招商蛇口为902亿。

事件:2018年8月当月TOP100、TOP50、TOP10房企销售额(流量金额)同比增速分别为52%、50%、26%,较7月当月下降6、4、16个百分点。2018年1-8月TOP100、TOP50、TOP10房企销售额(流量金额)同比增速分别为41%、40%、30%,较1-7月分别提升2、2、0个百分点。

    7月环比有所回落,同比表现依旧良好。今年1-7月,TOP30房企(按17年全口径金额排名)累计实现销售金额35,221亿元,同比上升37.9%;累计实现销售面积26,499万方,同比上升37.8%。7月单月TOP30房企实现销售金额4675亿元,环比下降34.5%,同比上升55.8%。环比下滑主因6月单月销售基数太高所致。累计同比数据自3月以来持续走高,7月单月同比增速仅次于1月增速( 60%)。下半年尽管增速可能有所回落,但龙头房企完成年初预期目标可能性依然很大。

    8月百强房企销售增速下降,销售额绝对值相对稳定 2018年8月当月TOP100、TOP50、TOP10房企销售额(流量金额)同比增速分别为52%、50%、26%,较7月当月下降6、4、16个百分点。受2017年7月低基数影响,8月同比增速数据较7月高位大幅下降,主要原因系8月销售淡季延续,且去年同期数据稍有走高;但销售额绝对值相对稳定,环比分别变动-1.7%、1.3%、1.3%。

    主流房企增速依然表现亮眼。从销售绝对值来看,碧桂园依然稳居第一,其7月销售额环比下滑37.0%,同比增长了8.9%(较前值下降了65.2pp)。排名第四的保利地产单月销售同比高达68%,在前五房企中增速位列第一。其他单月同比增速表现亮眼的房企有融创中国( 53.2%)、绿地控股( 189.9%)、新城控股( 172.8%)、招商蛇口( 98.3%)等。

    从累计值来看,2018年1-8月TOP100、TOP50、TOP10房企销售额(流量金额)同比增速分别为41%、40%、30%,较1-7月分别提升2、2、0个百分点。预计年底销售可能会有增速下滑,但因为基数低,不必过度担忧。

    中央明确要遏制房价上涨,销量增速或见顶回落。近日中央政治局会议为下半年调控定调,提出要坚决遏制房价上涨。深圳亦发布地产调控新政,进一步规范房地产市场,包括禁止法人单位购房、执行限售制度、打击离婚投机炒房行为等。我们判断单月销量的增速自6月起可能会见顶回落。

    单月碧桂园、恒大、融创位列前三,万科跌出单月三甲 从单月销售额看,碧桂园(436亿元,同比-4%,较7月份下降3个百分点),蝉联第一,但事故事件持续发酵,年内首次负增长;恒大(404.6亿元,同比17%,较7月份回升29个百分点)、融创(404亿元,同比32%,较7月份下降21%)位列二三。碧桂园继续同比负增长,恒大同比增速大幅回升,融创增速放缓,但融创2018年1-8月累计同比增速达到65%,增势依旧强劲。

    投资建议:从去杠杆到稳杠杆,地产板块“估值底部”相对确认,龙头个股估值已经反映相当多的利空因素,但8月依然面临“政策底”和“情绪底”的考验,我们维持行业“跟随大市”的投资评级,密切关注政策底确认后Alpha个股的反弹机会,推荐万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团等。

    万科(389亿元,同比-3%,较7月份下降21%)位列第四,既7月份增速放缓22个百分点之后进入同比负增长。1-8月累计值口径看,万科销售额仍居于第二(3892亿元),与第三恒大(3851亿元)差距不大,但远超其余房企。万科2018年1-8月累计同比增速仅为10%,是前10名房企(1-8月累计值口径)中最低。

    风险提示:房地产调控政策风险、行业信用紧缩风险等。

    此外单月销售数据中海(296亿元,同比101%,较7月份下降34%)、新城控股(231亿元,同比166%,较7月份下降7%)同比增长突出,尤其新城控股1-8月累计同比增速达到115%,在前十名房企中位居第一。

    分组来看,重点布局三四线的房企增速有所提升,单月同比增长26%,较7月份回升16个百分点;而全国布局的万保招金增速则大幅下降为6%,较7月份下降49个百分点。

    城市高频数据走弱,一线城市增速提高 8月份37大城市销售套数同比增长-5.1%,较7月下降3.6个百分点,一线、二线、三线分别同比增长26.8%、2.4%、-27.3%,较7月分别提高10.3、-1.5、-12pct;销售面积同比增长-1.7%,较7月下降3.6个百分点,一线、二线、三线分别同比增长32%、3.4%、-21.5%,较7月分别提高19.9、-1.7、-15.2pct。

    投资建议:从克而瑞百强房企销售数据看8月份销售金额增速虽略有回落,但仍处于高位,我们认为9-10月销售受推盘增多和去年低基数影响有望持续向好,补库存背景下投资开工将持续维持高位、去杠杆暂缓到位资金有望好于预期且未来按揭贷款市场利率存在边际下降可能,目前市场对地产板块的政策担忧(调控以及房产税)已经反应相对充分,且土地市场近期降温,政策面继续收紧的概率已经不大;公司估值已经接近历史底部区间。宏观经济压力下,宽信贷、宽货币、宽财政等政策有望相继出台,地产行业边际将会明显受益,建议关注:招商蛇口、保利地产、万科A、融创中国、新城控股、华夏幸福、旭辉控股、荣盛发展等。

    风险提示:融资成本继续上升、房地产调控加码、销售增速不及预期。

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